Stepforward maakt verontreinigde locaties weer ontwikkelbaar

Scobe sprak met Stefan Wemmenhove, directeur van Stepforward, een bedrijf gespecialiseerd in het aanpakken van verontreinigde locaties.

Wat maakt Stepforward uniek?

In Nederland hebben we momenteel te maken met een aantal grote maatschappelijke opgaven. Eén daarvan is de gigantische woningopgave die we met elkaar op moeten lossen. Daarnaast is bodemverontreiniging op meer plekken dan je denkt een serieus probleem in ons land. 

Stepforward is gespecialiseerd in de aanpak van verontreinigde locaties. De focus ligt hierin op integraliteit: door de bovengrondse ontwikkeling te koppelen aan de ondergrondse uitdagingen, brengen wij de mooiste duurzame projecten tot stand. Hiermee zijn wij uniek in Nederland. Door inzicht te geven in de bodem, kunnen wij in complexe bodemsituaties weer uitzicht creëren.

Stepforward treedt op als bemiddelaar door perspectieven vanuit de verkopende kant goed neer te zetten en uiteindelijk te koppeling te maken aan de kopende kant. Of precies omgekeerd. Hierin nemen wij het bodemrisico van de betrokkenen over. Voor de koper (vaak ontwikkelaars) is de bodem een blackbox. Door deze te openen, wordt duidelijk wat de mogelijkheden zijn van een locatie en kan worden gewerkt naar een optimale ontwikkeling.

Als Stepforward dit risico neemt, op transparante wijze, hoeft de ontwikkelaar dit niet te doen en hoeft hij ook geen opslagen te rekenen. Hiermee voorkomen we dat een locatie, en daarmee de businesscase, bij voorbaat al onder druk komt te staan. Alle betrokkenen weten waar ze aan toe zijn. We laten zien wat de saneringskosten zijn, hoe deze begroot worden, welke risico’s hieraan verbonden zijn en hoe wij deze risico’s durven te aanvaarden.

Wij nemen ook de subsidiemogelijkheden mee. Door ons actief in te zetten om een locatie te laten subsidiëren, creëer je extra ruimte in het traject. Hiermee kan bijvoorbeeld het project vlot getrokken worden, de casus haalbaar worden en/of de ontwikkeling naar een nog hoger niveau worden gebracht. De subsidie geldt dan ook vaak als de sleutel tot het succes van een herontwikkeling. Dit betekent dat wij heel anders bij overheden binnenkomen. Wij lossen namelijk niet alleen de vraagstukken rondom vastgoed op maar dragen ook actief bij aan het oplossen van de maatschappelijke problemen rondom onze bodem. Deze combinatie maakt Stepforward heel bijzonder. Wij zorgen ervoor dat vergeten en vaak afgeschreven locaties onder de aandacht worden gebracht en er daadwerkelijk iets gaat gebeuren. Ondertussen zijn wij al betrokken bij ruim 800 locaties.

Hoe maak je een goed risicoprofiel?

Binnen ons team van bodem- en vastgoedprofessionals kijken wij integraal naar een businesscase. We analyseren de beschikbare gegevens en brengen eventuele hiaten in beeld waar nader onderzoek voor benodigd is. In combinatie met de ontwikkelplannen creëren wij een totaalbeeld van de verontreinigingssituatie. We hebben hierbij uiteraard oog voor de verschillende belanghebbenden Een saneerder heeft bijvoorbeeld het belang om zoveel mogelijk kuub zand op te graven, een adviesbureau wil zoveel mogelijk onderzoek doen. De projectontwikkelaar wil precies weten waar hij instapt en de verkoper wat de verkoopprijs zal zijn. Wij maken heel goed inzichtelijk waar de risico’s én kansen liggen. De risico’s met betrekking tot de bodemverontreiniging nemen wij privaat- en publiekrechtelijk over. Dit houdt in dat de koper en verkoper nooit door derden op de verontreinigingssituatie aan kunnen worden gesproken. 

Hoe gaat de samenwerking met andere partijen zoals de gemeenten en projectontwikkelaars

We bestaan ondertussen meer dan zeven jaar en hebben een stevige positie verworven. Onze collega’s hebben veel ervaring binnen verschillende sectoren (bodem, bouw, vastgoed, financien etc.) waardoor we per locatie een team kunnen samenstellen die aansluit bij de casus. Transparantie, samenwerking en creativiteit zijn wat ons betreft de sleutel om projecten tot een succes te maken. We denken in integraliteit: niet alle disciplines van elkaar gescheiden, maar openheid en inzicht geven in de mogelijkheden én onmogelijkheden van een locatie. De grootste verandering ten opzichte van de eerste jaren waarin we actief waren, is dat we nu locaties bij ontwikkelaars onder de aandacht kunnen brengen. We merken ook dat het ouderwetse top down denken steeds meer verdwijnt, evenals de traditionele rol van de projectontwikkelaar. De ontwikkelaar van nu is iemand die kan samenwerken, die continu denkt: wat gaan we doen, wanneer gaan we dat doen en vooral hoe gaan we dat met elkaar doen. Samen zetten we een stip aan de horizon en werken we op basis van gelijkwaardigheid.

Hoe zorg je ervoor dat het (soms) negatieve stigma verdwijnt van een vervuild gebied. Hoe maak je een gebied weer aantrekkelijk voor een koper?

Alles valt of staat bij goede communicatie. Naar alle betrokkenen. We verplaatsen ons vaak in de eigenaar of potentiële kopers. Wat vinden zij belangrijk, wat zijn hun zorgen en waar liggen behoeftes? Samen zetten we die stip aan de horizon, bepalen we waar we naar toe willen. Door te laten zien wat de mogelijkheden zijn van een locatie krijgen betrokkenen weer perspectief. Het benoemen van de risico’s is hierin belangrijk. Maar ook het goed in beeld brengen van de locatie in beeld en het concretiseren van de casus. Welke investeringen moeten er bijvoorbeeld worden gedaan? Wat mag wel op een locatie, en wat niet? Onze mogelijkheden tot afkoop van de risico’s geven vaak ruimte in het traject. Door deze weg te nemen, praat je letterlijk over een positieve situatie.

Maatschappelijk gezien zorgen verontreinigde locaties meer dan eens voor een negatieve waarde en overlast in de directe woonomgeving. Het aanpakken van deze vaak verloederde plekken wordt dan ook meestal als heel gunstig ervaren.

Wat voor problemen ondervinden we in Nederland m.b.t. verontreinigde locaties?

Als je het mij vraagt pakken we in Nederland de kern nog niet goed genoeg aan. Het ambtelijk apparaat is nog niet geschikt voor de uitdagingen waar we voor staan. We moeten veel meer samenwerken. Veel ontwikkelaars zien alleen maar risico’s, dus laten deze locaties vooral links liggen. Heel jammer, want het betreffen interessante en potentieel zeer lucratieve casussen. Op de locaties zelf ligt verloedering op de loer en ontstaat een negatief sentiment in de omgeving. Wij ervaren dat gemeentes vaak wel aan de slag willen, maar ze kunnen weinig als het geen spoedeisende locatie betreft. Als je enkel naar de verontreiniging of de ontwikkeling kijkt, kom je er ook niet uit. Je moet dit soort projecten integraal bekijken om tot een haalbare casus te komen. Wij hebben kennis van beiden. Door de opstalontwikkeling op de juiste manier te koppelen aan de ondergrondse ontwikkeling, kom je tot een optimale situatie. Als we op deze manier de mogelijkheden van een verontreinigde locatie gaan bekijken, is het potentieel eindeloos!

Waarin is Stepforward anders dan andere bedrijven?

We zijn onafhankelijk en hebben kennis binnen een heel breed spectrum. Niet alleen op het gebied van bodem, ontwikkeling en subsidie, maar de gehele integrale aanpak. We zijn duurzame relatiebouwers pur sang en hebben inmiddels een gigantisch netwerk opgebouwd. Bij ons draait eigenlijk alles om samenwerking, hoe komen we met elkaar tot het beste eindresultaat: een haalbare businesscase. Hierin is creativiteit heel belangrijk. Maar ook het denken in kansen in plaats van risico’s. Dit denken zit volledig verweven in ons DNA.

Is bodem complex?

Bodem an sich hoeft niet complex te zijn, maar wij hebben wel continue te maken met locaties waar sprake is van een complexe bodemverontreiniging. Dit heeft als risico dat onze opdrachtgevers, bijvoorbeeld kopers van een locatie, informatie soms verkeerd kunnen interpreteren. De grootste misverstanden ontstaan over de sanering. Wanneer een locatie gesaneerd is, denk je dat je met schone grond te maken hebt. Maar dat is niet altijd het geval. Belangrijk is om te weten met welk doel iets is gesaneerd. Dit doel heeft bepaald welke saneringsvariant is ingezet en dit geeft inzicht in de mogelijkheden (en onmogelijkheden) van een locatie.

Wat is jullie businessmodel?

Wij zorgen ervoor dat locaties weer ontwikkelbaar worden. Om tot een haalbare businesscase te komen, zorgen wij voor de meest optimale saneringsvariant in combinatie met de ontwikkeling en halen we de risico’s uit de bodem door deze volledig over te nemen. Dit geldt overigens ook voor de sloop en overige activiteiten voor het bouwrijp maken. Deze mogelijkheid tot afkoop van de risico’s is ons grootste onderscheidende vermogen. Het maakt vaak hét verschil in het tot stand komen van een project.  Door middel van deze afkoop kunnen koper en verkoper namelijk praten over een zuivere vierkante meter prijs, op basis van bouwrijpe grond. Je kunt je voorstellen dat dit het proces nogal bespoedigd. Daarnaast is onze expertise op het gebied van subsidietrajecten voor veel partijen heel interessant.

Wat ons werk vooral zo boeiend maakt, is dat iedere locatie weer om een andere aanpak vraagt. We geloven dat het mogelijk maken van ontwikkeling op verontreinigde locaties echt een van de sleutels is voor het oplossen van onze woningopgave. En daar zijn we best wel trots op!