VAN COMPLEX DOSSIER NAAR HELDER PERSPECTIEF

Aan de rand van Hendrik-Ido-Ambacht ligt een locatie met een rijk, maar complex verleden. Jarenlang was dit een scheepswerf, in gebruik onder een pachtsituatie en met meerdere generaties betrokken eigenaren. Wat voor vijf broers en zussen begon als een erfenis, ontwikkelde zich gaandeweg tot een dossier vol onzekerheden, aansprakelijkheidsvragen en aanzienlijke financiële risico’s. Een situatie waarin onder de grond minstens zoveel speelde als daarboven.

EEN ERFENIS MET EEN VERHAAL ONDER DE GROND
Bij het in kaart brengen van de locatie kwamen verschillende verontreinigingen aan het licht, waaronder olie, asbest en zware metalen. Een deel daarvan bleek samen te hangen met een ophooglaag, waarvan niet eenduidig kon worden vastgesteld of deze voor of tijdens de erfpachtperiode was aangebracht. Daardoor bleef ook de vraag naar verantwoordelijkheid onbeantwoord: lag die bij de pachter of bij de eigenaar van de grond (de Staat)?

Ondanks deze onzekerheid stelde het Rijksvastgoedbedrijf de familie namens de Staat aansprakelijk, met alle gevolgen van dien voor de financiële en juridische positie van de erven.

VAN MILJOENENRISICO NAAR BEHEERSBARE REALITEIT
Nog geen vijf jaar geleden zag de toekomst van deze locatie er voor de familie ronduit onzeker uit. De mogelijke saneringskosten konden oplopen tot circa een miljoen euro, een scenario dat financieel compleet onrealistisch was, aangezien er ook geen ontwikkelmogelijkheden (dus geen inkomsten) tegenover stonden.

Door strategisch te sturen op de inhoudelijke onderbouwing van de verontreinigingen en de herkomst daarvan, wist Stepforward namens de familie het dossier stap voor stap te kantelen. Met gericht aanvullend onderzoek zijn de verontreinigingen scherper in beeld gebracht, waardoor risico’s beter konden worden afgebakend en onderbouwd. 

Ook heeft Stepforward bewerkstelligd dat de familie niet verantwoordelijk wordt gehouden voor de verontreiniging met asbest en zware metalen, waarmee de saneringsplicht hiervoor buiten hun aansprakelijkheid kwam te vallen. 

HELDERHEID IN PLAATS VAN ONZEKERHEID
Wat resteerde was de olieverontreiniging, waarvan wel vaststond dat deze tijdens de pachtperiode is ontstaan. In samenwerking met gespecialiseerde marktpartijen is hiervoor een doelgericht saneringsplan opgesteld, gericht op een zo kosteneffectief mogelijke aanpak. 

Hoewel de kostenopgave daarmee aanzienlijk werd verlaagd, blijft dit voor particuliere eigenaren een forse last. Daarom heeft Stepforward niet alleen meegedacht over een passende saneringsregeling, maar ook actief subsidie aangevraagd en verkregen voor de locatie. Daarmee is de financiële druk voor de erven verder verlicht. 

Daarnaast is bewust gekozen voor een afkoopconstructie, zodat geen sprake meer is van een open einde of onvoorspelbare kosten. Zo ontstond duidelijkheid: een vast bedrag, een afgebakende opgave en daarmee grip op de situatie. Voor de erven betekende dit een fundamentele omslag, van een onbeheersbaar risico naar een situatie die overzichtelijk en afsluitbaar is.

MEER DAN SANEREN: RUIMTE VOOR DE TOEKOMST
Dit project laat zien waar het bij complexe locaties vaak echt om draait: niet alleen het oplossen van de verontreiniging zelf, maar vooral het creëren van perspectief voor de toekomst.

Door scherp te analyseren, de juiste vragen te stellen en het gesprek op het juiste niveau te voeren, ontstaat er ruimte. Ruimte voor rust, voor duidelijkheid en uiteindelijk voor ontwikkeling. Want een verontreinigde locatie vormt zelden het einde van een verhaal. Het is juist vaak het begin van een nieuw hoofdstuk.

SAMEN VOORUIT. ONDER ÉN BOVEN DE GROND.
Bij Stepforward geloven we dat elke locatie, hoe complex ook, potentie heeft, mits je bereid bent om verder te kijken dan wat er op het eerste gezicht zichtbaar is. In Hendrik-Ido-Ambacht werd een ogenschijnlijk vastgelopen dossier weer in beweging gebracht, niet door harder te duwen, maar door slimmer te kijken en de juiste verbanden te leggen.

Precies daar maken we het verschil.

Luchtfoto credits: Slagboom & Peeters luchtfotografie